Haus verkaufen oder vermieten?

Immobilien: Mit kaum einer physischen Anlageform kann man so flexibel agieren. Selber bewohnen, mit Gewinn verkaufen oder vermieten – die Möglichkeiten sind vielfältig, werfen aber die Frage auf, wie es denn nun weitergeht und welche Entscheidung die finanziell rentabelste ist. Wir verraten Ihnen vorab ein Geheimnis: Die Patentlösung gibt es nicht. Dennoch möchten wir Ihnen die Entscheidung bei der Frage: „Haus verkaufen oder vermieten“ (z. B. nach einer Erbschaft, wegen eines Umzugs in eine barrierefreie Immobilie, aufgrund der Immobilienpreis- und Hypothekarzins-Entwicklung oder aus anderen persönlichen Gründen) ein wenig erleichtern. 

1. Wie lange besitze ich die Immobilie bereits?

Bei Immobilien mit sehr kurzer Haltedauer fallen teilweise hohe Steuern in Form der Grundstückgewinnsteuer an. Zwischen 30 und 50 % sind hier im schlimmsten Fall auf den Zugewinn zu entrichten. Bagatellgewinne zwischen CHF 50 (Thurgau) und CHF 12.000 (Solothurn) wären steuerfrei. Durch den enormen Anstieg der Immobilienpreise fallen die Gewinne teils sehr hoch aus. 

Im Kanton Genf müssen Privatpersonen neben der Sondersteuer auch Einkommens- bzw. Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf zahlen. Letztere werden in den meisten Kantonen nur bei gewerblichen Verkäufen erhoben.

2. In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?

Eine Immobilie im schlechten Zustand werden Sie weder gut verkauft noch vermietet bekommen. Auch selber wollen Sie sicherlich nicht unbedingt darin wohnen. In dieser Situation kommen also in jedem Fall Investitionskosten auf Sie zu – ausser Sie verkaufen das Haus zu einem niedrigen Preis und sparen sich weitere Schritte. 

Beachten Sie aber, dass sich eine Investition lohnen kann. Denn wenn Sie sich im Anschluss für den Verkauf entscheiden, mindern wertsteigernde Investitionen die Steuerlast. Entscheiden Sie sich für die Vermietung, so können Sie, natürlich abhängig vom Standort, einen höheren Mietpreis verlangen. Das Vorgehen ist auch an Ihrer sonstigen finanziellen Situation auszurichten. Nicht jeder möchte einen Kredit für die notwendigen Investitionen aufnehmen. Wenn doch, unterstützen wir Sie gerne dabei.

3. Wo befindet sich das Haus?

Häuser in Metropolregionen können schnell neue Besitzer finden – und zwar zu sehr guten Preisen. Gleichzeitig können die Immobilien genauso gut und schnell vermietet werden. Häuser in sehr abgelegenen ländlichen Regionen sind naturgemäss etwas schwieriger zu vermitteln. Vielleicht wollen Sie die Immobilie aber auch selber bewohnen, weil Sie ortsungebunden arbeiten oder bereits in Pension sind? Fragen, die nur Sie selbst sich beantworten können. 

4. Wie hoch ist der Immobilienwert und wie viel Mietertrag ist möglich?

Zwei ganz essentielle Fragen lauten: Wie viel Geld bekomme ich für das Haus und wie hoch wären im Vergleich dazu die Mieteinnahmen? Ein Haus, das deutlich unter dem schweizweiten Durchschnitt von CHF 1’145’000 liegt, gleichzeitig aber verhältnismässig hohe Mieteinnahmen generieren kann, wäre ein guter Deal.

Anders sähe es aus, wenn die Liegenschaft einen sehr hohen Verkehrswert hätte, die potentiellen Mieterträge im Verhältnis dazu jedoch gering ausfallen. Der Verkauf wäre in diesem Fall die bessere Lösung – allerdings auch nur unter Berücksichtigung weiterer Faktoren (Haltedauer, sich daraus ergebende Steuerlast etc.). 

5.   Warum will ich nicht (mehr) in dem Haus leben?

Vor allem im Alter und bei bestehender Pflegebedürftigkeit werden nicht altersgerechte Immobilien schnell zum Problem. Auch große Gärten und viele Quadratmeter an sich wollen gepflegt und instand gehalten werden. Der Umzug in eine altersgerechte Immobilie ist beschlossen und die Frage nach dem Vorgehen mit dem oft schon abbezahlten Haus kommt auf. 

Der Verkauf des Hauses kann sich hier deshalb lohnen, weil durch die lange Haltedauer oftmals die Grundstückgewinnsteuer entfällt. Gleichzeitig spült der Verkauf direkt Kapital in die Kasse, mit dem sich die neue, barrierefreie Immobilie – sei es als Eigentum oder aber zur Miete – finanzieren lässt.

6. Wie werden sich die Hypothekarzinsen entwickeln?

2021 erhielt man für eine Festhypothek über 10 Jahre Laufzeit 0,9 % Zins. Im Jahr 2022 sind es mit 3,5 % fast das 4-fache gegenüber letztem Jahr. Anfang der 90er lagen die Zinsen bei knapp 8 % und dies bei einer Inflation von ca. 5,5 %. Bedenkt man, dass die Inflation aktuell bei 3,5 % liegt und sich voraussichtlich nicht bessern wird, kommt die Frage auf, wie es weiter geht. 

Wenn Sie zu den Menschen gehören, die ihre Immobilie mit einem Zinssatz ca. 1,5 % Hypothek gekauft haben, ist es bereits „fünf vor zwölf“.  Beim Kauf der Immobilie wurde die Tragbarkeit mit 5% berechnet – das bedeutet, die erworbene Liegenschaft ist zahlbar bis zu diesem 5 %igen Hypothekarzins. Doch was passiert, wenn der Markt die 5 % Mauer überschreitet? Diese Frage lassen wir einfach mal so stehen.

7. Werden die Immobilienpreise konstant bleiben, steigen oder fallen?

Wenn die Immobilienpreise zukünftig wieder fallen sollten, machen Sie mit einem schnellen Verkauf alles richtig. Falls Sie jedoch davon ausgehen, dass die Immobilienpreise weiter explodieren und die Nachfrage eventuell auch in ländlichen Regionen steigt, könnten Sie die Immobilie halten und zunächst vermieten. So sparen Sie sich die Grundstückgewinnsteuer, profitieren durch die Mieteinnahmen und zu einem späteren Zeitpunkt durch einen höheren Verkaufserlös bei zugleich geringerer Steuerlast aufgrund der längeren Haltedauer. 

8. Sind noch weitere Eigentümer vorhanden?

Wurde das Haus geerbt, so müssen alle Erben einem Verkauf oder einer Vermietung zustimmen. In vielen Fällen herrscht Uneinigkeit. Kommt trotz Erbenvertreter oder Mediator keine Einigung zustande, droht in letzter Instanz eine Zwangsversteigerung. Der Ertrag ist hier deutlich minimiert. Bestenfalls einigen sich die Erben also vorab auf einen Verkauf zum besten Preis. 

Fazit: individuelle Situation entscheidet

Sie sehen: Es kommt auf viele Faktoren an, die sich gegenseitig beeinflussen. Um eine nachhaltige Entscheidung zu treffen, gilt es nicht nur, die oben aufgeführten Fragen zu beantworten, sondern auch, eine Gewichtung der Vor- und Nachteile auf Basis Ihrer persönlichen Zielsetzung vorzunehmen. Gerne unterstützen wir Sie dabei.