Die Immobilien-Schätzmethoden im Überblick

Zur korrekten Vergabe einer Hypothek, der realistischen Einschätzung beim Kauf / Verkauf oder aber zur Klarstellung bei gerichtlichen Auseinandersetzungen - zum Beispiel bei einer Scheidung: Gründe für eine professionelle Immobilienbewertung gibt es viele. Dabei stützen sich Sachverständige auf verschiedene anerkannte Verfahren. Welche Methodik Anwendung findet, hängt massgeblich von der Art der Immobilie sowie deren Nutzungsart ab.

Realwertmethode

Sämtliche Immobilien, die nicht ertragsorientiert sind - dies wäre beispielsweise bei vermieteten/verpachteten Immobilien der Fall - werden für gewöhnlich mit der Realwertmethode (auch: Substanzwertmethode) geschätzt. Die Berechnung des Immobilienwertes basiert auf folgenden Faktoren:

  • Landwert
  • Zeitbauwert
  • Baukosten
  • Altersentwertung 

Geeignet für:

  • Einfamilienhäuser
  • selbst-genutzte Immobilien

Ertragswertmethode

Ertragsorientierte Liegenschaften lassen sich idealerweise mit der Ertragswertmethode schätzen. Der Wert berechnet sich hierbei durch die Kalkulation der erzielbaren Mieterträge, die durch den individuell geltenden Kapitalisierungszinssatz dividiert werden.

Geeignet für:

  • Mehrfamilienhäuser
  • Geschäftsimmobilien
  • Gewerbeobjekte

DCF-Methode

Die DCF-Methode (Abkürzung für: Discounted Cashflow Methode) ist ebenso wie die Ertragswertmethode für ertragsorientierte Objekte geeignet. Gemäss der Swiss Valuation Standards, kurz: SVS, berechnet sich der Immobilienwert hier auf Basis der «der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströmen».

Geeignet für:

  • Geschäftsliegenschaften
  • Mehrfamilienhäuser
  • Büro- und Detailhandelsliegenschaften
  • Gewerbe- und Industrieliegenschaften
  • Hotels, Restaurants
  • Entwicklungsprojekten

Hedonische Methode

Schnelle und daher nicht ganz so exakte Online-Bewertungen von Immobilien werden mit der hedonischen Methode durchgeführt. Die Daten des zu bewerteten Objekts werden dabei mit Transaktionsdaten anderer, vergleichbarer Immobilien abgeglichen, um einen möglichen Marktpreis zu ermitteln. 

Geeignet für: 

  • Einfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen 
  • Mehrfamilienhäuser (max. 30 % Gewerbeanteil)
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Jasin Isik
Geschäftsführer SuisseKasse GmbH

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