Zur korrekten Vergabe einer Hypothek, der realistischen Einschätzung beim Kauf / Verkauf oder aber zur Klarstellung bei gerichtlichen Auseinandersetzungen - zum Beispiel bei einer Scheidung: Gründe für eine professionelle Immobilienbewertung gibt es viele. Dabei stützen sich Sachverständige auf verschiedene anerkannte Verfahren. Welche Methodik Anwendung findet, hängt massgeblich von der Art der Immobilie sowie deren Nutzungsart ab.
Realwertmethode
Sämtliche Immobilien, die nicht ertragsorientiert sind - dies wäre beispielsweise bei vermieteten/verpachteten Immobilien der Fall - werden für gewöhnlich mit der Realwertmethode (auch: Substanzwertmethode) geschätzt. Die Berechnung des Immobilienwertes basiert auf folgenden Faktoren:
- Landwert
- Zeitbauwert
- Baukosten
- Altersentwertung
Geeignet für:
- Einfamilienhäuser
- selbst-genutzte Immobilien
Ertragswertmethode
Ertragsorientierte Liegenschaften lassen sich idealerweise mit der Ertragswertmethode schätzen. Der Wert berechnet sich hierbei durch die Kalkulation der erzielbaren Mieterträge, die durch den individuell geltenden Kapitalisierungszinssatz dividiert werden.
Geeignet für:
- Mehrfamilienhäuser
- Geschäftsimmobilien
- Gewerbeobjekte
DCF-Methode
Die DCF-Methode (Abkürzung für: Discounted Cashflow Methode) ist ebenso wie die Ertragswertmethode für ertragsorientierte Objekte geeignet. Gemäss der Swiss Valuation Standards, kurz: SVS, berechnet sich der Immobilienwert hier auf Basis der «der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströmen».
Geeignet für:
- Geschäftsliegenschaften
- Mehrfamilienhäuser
- Büro- und Detailhandelsliegenschaften
- Gewerbe- und Industrieliegenschaften
- Hotels, Restaurants
- Entwicklungsprojekten
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf der Grundlage von Vergleichsdaten ermittelt, die von ähnlichen Immobilien stammen. Hierbei werden insbesondere Objekte herangezogen, die in Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung der zu bewertenden Immobilie ähnlich sind. Abweichungen werden durch Korrekturaufschläge oder -abschläge einkalkuliert. Für eine detaillierte Bewertung ist eine Ortsbegehung durch einen Sachverständigen notwendig.
Geeignet für:
- Einfamilienhäuser
- unbebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
Hedonische Methode
Schnelle und daher nicht ganz so exakte Online-Bewertungen von Immobilien werden mit der hedonischen Methode durchgeführt. Die Daten des zu bewerteten Objekts werden dabei mit Transaktionsdaten anderer, vergleichbarer Immobilien abgeglichen, um einen möglichen Marktpreis zu ermitteln.
Geeignet für:
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser (max. 30 % Gewerbeanteil)
