Bei der Realwertmethode wird der Preis, der aktuell für das Grundstück sowie die Errichtung des Gebäudes gezahlt werden müsste (abzüglich einer Alterswertminderung) als Massstab für die Bewertung angesetzt. Man könnte also von den Wiederherstellungskosten sprechen. Geeignet ist diese Methode für nicht-ertragsorientierte Liegenschaften. Auch bei Immobilien, die sich nur schwer mit anderen vergleichen lassen, wird die Realwerthode genutzt. Zwei Faktoren sind ausschlaggebend: der Landwert sowie die potentiellen Neubaukosten.
Ablauf der Bewertung
- In einem ersten Schritt wird der Landwert berechnet. Darunter versteht man den Wert des Grundstücks ohne Bebauung. Die Wertermittlung dieses Teils erfolgt für gewöhnlich über das Vergleichswertverfahren, bei dem die reinen Land Werte in ähnlichen Lagen in die Kalkulation mit einfliessen. Auch Lage Klassen und durchschnittliche Quadratmeterpreise helfen bei der Berechnung des Landwerts.
- Im Anschluss daran gilt es, die (Neu)baukosten für das Gebäude, welches auf dem Grundstück steht, zu berechnen. Handelt es sich bei der Immobilie um ein relativ neues Objekt, so lässt sich der Wert aus der wahrscheinlich noch vorhandenen Baukostenabrechnung multipliziert mit einem jährlich von den kantonalen Behörden veröffentlichten Baukostenindex ermitteln. Ist diese Berechnung nicht möglich, beispielsweise bei älteren Objekten, so wird man einen Preis pro Kubikmeter über den Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermitteln und diesen dann mit dem Gesamtvolumen des Gebäudes verrechnen.
Realwert berechnen: die Formel
Der Realwert (auch: Sachwert oder Substanzwert) ergibt sich letztlich aus der Addition des Landwertes und der Neubaukosten abzüglich der Baunebenkosen sowie einer etwaigen Alterswertminderung.
Formel:
Realwert = Landwert + Baukosten - Baunebenkosten - Alterswertminderung
Kritik an der Realwertmethode
Die Realwertmethode orientiert sich zwar im Ansatz (beispielsweise bei der Kalkulation des Landwertes) aber nicht ausreichend an den Faktoren Angebot und Nachfrage. Diese bestimmten die potentiellen Verkehrswert einer Immobilie enorm.
Beispiel: Zwei Immobilien mit gleichem Realwert werden in zwei unterschiedlichen Gegenden möglicherweise sehr unterschiedliche Erlöse erzielen, wenn der Bedarf an Immobilien oder die Nachfrage nach einer speziellen Art von Liegenschaft in einer der beiden Gegenden deutlich ausgeprägter ist.
Weiterführende Infos:
> alle Bewertungsverfahren / Schätzmethoden im Überblick
