Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen bzw. bauen und künftig die laufenden Kosten für Miete und Co sparen - oder sogar Mieteinnahmen einstreichen: Das klingt erst einmal gut, sollte aber genau überlegt werden. Denn auch beim Wohneigentum müssen, neben dem Abtrag für die Hypothek, Betriebskosten wie Strom und Wasser einkalkuliert werden. Hinzu kommen Aufwendungen für Gebäudeversicherungen und Reparaturen sowie die auf den Eigenmietwert berechneten Steuern.
Diese (Neben)kosten fallen für Eigentümer an
Nachfolgend haben wir Ihnen alle potentiell anfallenden Posten übersichtlich aufgeschlüsselt.
Abtrag
Abzüglich des von Ihnen eingebrachten Eigenkapitals müssen Sie die Kaufsumme, bestehend aus Hypothekarzins und Kreditamortisation, monatlich an den Hypothekargeber abtragen. Wie hoch die Belastung ist, hängt von der Kreditsumme sowie dem Zinssatz ab.
Steuern und Abgaben
Eigenmietwert
In der Schweiz wird eine Steuer auf fiktive Einkünfte, die Sie rein hypothetisch mit der Vermietung / Verpachtung Ihres Wohneigentums erwirtschaften, erhoben. Die Behörde berechnet die Steuerlast auf Basis der Grundstücksgrösse sowie des Gebäudewertes. In der Regel liegt der Eigenmietwert zwischen 60 und 70 %.
Liegenschaftssteuer
Die Liegenschaftssteuer wird proportional berechnet und liegt zwischen 2 und 3 Promille des geschätzten Immobilienwerts. Diese Steuer wird nur in folgenden Kantonen erhoben:
- Bern / BE
- Freiburg / FR
- Appenzell-Innerrhoden / AI
- St. Gallen / SG
- Graubünden / GR
- Thurgau / TG
- Tessin / TI
- Waadt / VD
- Wallis / VS
- Genf / GE
- Jura / JU
Abfallbeseitigung
Neben der Grundgebühr müssen Sie einen Müllcontainer mieten bzw. Müllsäcke kaufen. Beispiel: Im Zürcher Unterland betragen die Kosten für einen 35-Liter-Sack Stand 2023 1.65 Franken. Die Grundgebühr pro Wohnheit und pro Jahr liegt bei 22 Franken.
Wasserversorgung und Abwasser
Etwa 200 Franken pro Person / Jahr sollten Sie für die Abwassergebühren einplanen. Für die Wasserversorgung können Sie mit durchschnittlich CHF 1.75 pro Kubikmeter Trinkwasser kalkulieren. Drei Personen verbrauchen im Durchschnitt 140 Kubikmeter jährlich. Das wären, basierend auf dem genannten Preis pro Kubikmeter, 245 Franken pro Jahr (20 Franken monatlich). Beachten Sie zudem eventuelle Grundgebühren sowie Gebühren für Hydranten und Zählermiete.
Betriebskosten: Strom, Gas und / oder Öl
Damit Strom aus der Steckdose kommt und Ihre Heizung funktioniert, müssen Sie die Energiekosten bezahlen. Beispiel:
- Ein Drei-Personen-Haushalt verbraucht etwa 3.000 kWh Strom pro Jahr. Bei einem Preis von 27,71 Rappen je Kilowattstunde wären das rund 831 Franken jährlich, entsprechend 69 Franken pro Monat.
- Für eine Wohnfläche von 150 m² beträgt der Energiebedarf circa 15.000 kWh pro Jahr. Legt man einen Gaspreis von 9,6 Rappen pro kWh zugrunde, entstehen jährliche Kosten in Höhe von 1’300 Franken - also auf den Monat umgerechnet 108 Franken.
Versicherungen
In den meisten Kantonen der Schweiz ist die Gebäudeversicherung obligatorisch. Diese Versicherung deckt in der Regel Schäden am Gebäude - also der Bausubstanz -, wie sie durch Hochwasser, Überschwemmung, Blitzeinschläge, Explosionen oder Naturkatastrophen wie Lawinen, Erdrutsche und Felsstürze verursacht werden. Die Kosten liegen zwischen 270 und 570 Franken jährlich. Teilweise schreiben die Kantone zudem eine Hausrat- sowie eine Erdbebenversicherung vor.
> Alle Versicherungen für Immobilieneigentümer auf einen Blick
Reparaturen
Zahlreiche Mängel sind nicht durch Versicherungen gedeckt und müssen daher von Ihnen selbst finanziert werden. Gleiches gilt für Renovierungen, die nicht zwingend notwendig sind. Legen Sie sich dafür jeden Monat einen Betrag X auf die Seite - zum Beispiel auf ein Sparkonto. Rechnen Sie mit mindestens 0,3 Prozent des Immobilienwerts, wenn die Liegenschaft ganz neu gebaut oder frisch renoviert wurde. Bei älteren Immobilien sollten Sie deutlich mehr Rücklagen einplanen.
Beispiel: Ihr Haus ist 850’000 Franken wert und frisch renoviert. Legen Sie sich 2’550 Franken jährlich zurück. Das entspricht rund 212 Franken pro Monat.
Hintergrund: Die Banken rechnen bei der Tragbarkeitskalkulation mit 1 Prozent Unterhaltskosten für aktuelle oder sanierte Liegenschaften. Zwei Drittel davon entfallen auf die laufenden Nebenkosten sowie den Gebäudeunterhalt. Ein Drittel geht für Renovationen drauf.
Beispielrechnung
Unser Rechenbeispiel bezieht sich auf ein Haus mit etwa 150 m², in dem drei Personen leben. Der Kaufpreis dieser Beispielimmobilie beträgt 1’000’000 Franken, wovon 20 % als Eigenkapital geleistet und 80 % zu 2 % finanziert wurden. Zur Berechnung der Steuern für den Eigenmietwert legen wir einen potentiellen Mietpreis von 3’000 Franken, einen Eigenmietwert von 60 % sowie eine Einkommensteuerbelastung von insgesamt 29 % zugrunde.
| Kostenfaktor | Preis (Rücklage) / Monat |
| Abtrag / Hypothek | 2’200 Franken |
| Steuern für Eigenmietwert | ca. 520 Franken |
| Trinkwasser | 20 Franken |
| Abwasser | 16 Franken |
| Strom, Gas und Öl | 108 Franken |
| Versicherungen | 50 Franken |
| Reparaturen und Renovationen | 250 Franken |
| Summe | 3’164 Franken |
Tipp: Aktuell steigen die Hypothekarzinsen. Immobilieneigentümern droht bei einer Neubewertung die Zwangsversteigerung. Alle, die aktuell mit dem Gedanken spielen, in Wohneigentum zu investieren, zahlen sehr viel für die Liegenschaft. Dies liegt zum einen an den nach wie vor hohen Immobilienpreisen und zum anderen an den hohen Zinsen. In ein paar Jahren könnten die Immobilienpreise aufgrund der Zinsentwicklung jedoch fallen.
Vermieter: Welche Kosten Sie (nicht) umlegen dürfen
Nicht immer werden Immobilien angeschafft, um diese selbst zu bewohnen. Auch die Investition mit vermietbaren Wohnungen und Häuser (Ein- / Mehrfamilienhäuser) ist für Privatpersonen und erst recht für Investmentgesellschaften interessant. Dabei dürfen die meisten, nicht aber sämtliche Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten wie beispielsweise Aufwendungen für die Hausverwaltung. Gleiches gilt für Repar- / Instandhaltungskosten sowie damit verbundene Rücklagen.
Sie benötigen Unterstützung?
Haus kaufen oder nicht? Bestehendes Haus verkaufen oder behalten? Welche Alternativen gibt es für die Altersvorsorge und den Vermögensaufbau? Welche Versicherungen brauche ich? Je nach persönlicher Situation unterscheidet sich die Fragestellung. Doch eine Konstante bleibt: Wir sind Ihr Ansprechpartner in allen Fällen.
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